Co zahrnuje technická správa nemovitostí AVEMA
Komplexní technická správa bytových a polyfunkčních domů pro SVJ, developery i vlastníky. Technickou správu vykonává náš Technik / Facility Manager. Ten zodpovídá za evidenci a zajištění revizí, provoz technologií, plán oprav a investic, kontrolu dodavatelů i komunikaci se zástupci SVJ.
Jak pracujeme?
Každý náš Facility Manager pracuje s moderními digitálními nástroji, které mu umožňují efektivně řídit technickou správu domu. Má k dispozici notebook a tablet s přístupem do CAFM systému SW KLID, kde sleduje plnění úkolů, požadavky vlastníků, revize a údržbu. Využívá také digitální dokumentaci objektu v aktuální verzi a interní aplikaci pro rychlé dohledání kontaktů na vlastníky v případě havárií, odstávek nebo mimořádných událostí. Díky tomu jsou všechny procesy řízeny transparentně, rychle a s maximální kontrolou nad technickým stavem domu.
Pravidelné revize technických zařízení domu
Zajišťujeme kompletní revize všech technických zařízení vašeho domu, jejich evidenci i hlídání zákonných lhůt v souladu s požadavky zákona č. 250/2021 Sb. o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení a nařízením vlády č. 194/2022 Sb. o požadavcích na odbornou způsobilost při činnostech na elektrických zařízeních, příslušných ČSN norem a povinností požární ochrany (PO). Revize plánujeme, objednáváme a koordinujeme tak, aby byl dům vždy v souladu s platnou legislativou a bez zbytečných rizik.
Kontrolujeme elektroinstalace, plynové rozvody, hromosvody podle ČSN 34 1398, výtahy, EPS (elektrickou požární signalizaci), SHZ (stabilní hasicí zařízení), kamerové systémy (CCTV), přístupové systémy (ACS) a další povinná technická zařízení.
Součástí naší správy jsou také revize nouzového a únikového osvětlení dle ČSN EN 60598-2-22, hydrantů a hasicích přístrojů dle ČSN 73 0875, vzduchotechniky (VZT) a měření a regulace (MaR). Zajišťujeme rovněž revize požární signalizace a hasicích zařízení v souladu s doporučeními Hasičského záchranného sboru ČR. Díky digitálnímu vedení dokumentace máte kdykoli přehled o tom, co je hotové, co čeká na provedení a jaké úkony vyplývají z legislativy.
Odstraňování závad z kontrol a revizí
Z každé provedené kontroly nebo revize okamžitě řešíme zjištěné závady a nedostatky. Zajistíme komunikaci s dodavatelem, dohled nad kvalitou opravy i kompletní dokumentaci provedených prací.
Veškeré závady evidujeme v CAFM systému, včetně fotodokumentace, historie zásahů, digitálního údržbového deníku a záznamů o plnění SLA (Service Level Agreement). Díky tomu je možné přesně sledovat odpovědnosti, termíny a kvalitu provedených oprav.
Součástí procesu je také kontrola závad dle relevantních norem, například ČSN 27 4002 (kontroly a zkoušky výtahů) nebo ČSN 73 0873 (údržba požárně bezpečnostních zařízení), stejně jako ověřování souladu s požadavky BOZP a provozních řádů objektu.
Pro vybrané technologie sledujeme také ukazatele MTBF (Mean Time Between Failures), které umožňují předvídat budoucí poruchy a doporučit prediktivní údržbu. Cílem je minimalizovat rizika provozu domu a zajistit, aby technické zařízení fungovalo bezpečně a spolehlivě.
Sjednávání smluv a řízení dodavatelů služeb
Zajišťujeme kompletní ekonomickou správu a vedení účetnictví pro SVJ. Dále zajištujeme sjednávání smluv se všemi dodavateli služeb spojených s provozem domu, včetně organizace poptávkového řízení pro energie, vodu, úklid, údržbu, odvoz odpadu, pojištění, technické revize či provoz výtahů. Současně pravidelně revidujeme stávající smlouvy, porovnáváme ceny a kvalitu plnění a předkládáme SVJ návrhy na jejich úpravu nebo uzavření smluv nových.
Kontrolujeme plnění SLA (Service Level Agreement), termíny, parametry dodávek a provádíme pravidelné benchmarkingové porovnání dodavatelů. Součástí procesu je také kontrola obchodních podmínek dle občanského zákoníku, ověření souladu s energetickým zákonem a řízení dodavatelů podle principů vendor managementu a TCO (Total Cost of Ownership).
Naším cílem je zajistit pro dům spolehlivé dodavatele, transparentní obchodní podmínky, predikovatelné náklady a dlouhodobě stabilní provoz.
Vedení a průběžná aktualizace stavebně-technické dokumentace
Spravujeme kompletní stavebně-technickou dokumentaci vašeho domu a zajišťujeme její průběžnou aktualizaci podle skutečného stavu objektu a provedených úprav. Každá změna v instalacích, technologiích nebo stavebních prvcích je pečlivě zaznamenána tak, aby SVJ i vlastníci měli vždy k dispozici přesné a aktuální podklady.
Dokumentace zahrnuje výkresy, technická schémata, revizní zprávy, kolaudační dokumentaci, technické listy i povinné podklady dle příslušných ČSN norem. Součástí je také správa digitálních podkladů včetně BIM (Building Information Modeling) nebo mapových dat GIS, které usnadňují orientaci v technických prvcích domu.
Díky digitálnímu vedení dokumentace – včetně digitálního technického pasu objektu, evidence majetku (asset management) a strukturovaných dat dle principů ISO 19650 – je možné rychle dohledat informace potřebné pro plánování oprav, jednání s dodavateli i kontroly státních orgánů.
Pravidelně kontrolujeme Váš dům a jeho technický stav
Provádíme pravidelné technické obchůzky objektu, během kterých kontrolujeme stav společných prostor, stavebních prvků, technologií i venkovních zařízení. Sledujeme opotřebení, drobné závady, poruchy, bezpečnostní rizika a údaje okamžitě zapisujeme do CAFM systému. Díky tomu má SVJ vždy přehled o zjištěních, historii zásahů i návrzích údržby.
Kontrolujeme také klíčové části budovy, jako jsou střešní prvky, fasáda, zábradlí, odvodnění, požární vybavení, osvětlení, elektroinstalace, přístupové systémy (ACS) a kamerový systém (CCTV). Díky tomu dokážeme včas odhalit závady, předejít haváriím a doporučit údržbu či opravy dříve, než způsobí zbytečné náklady nebo bezpečnostní rizika.
Rychle řešíme vzniklé havarijní stavy a jiné události
V případě havárie zajišťujeme okamžitou reakci a koordinaci všech nezbytných kroků, aby byl problém co nejrychleji odstraněn a dopad na obyvatele domu byl minimální. Facility Manager komunikuje s dodavateli, organizuje zásah, dohlíží na průběh oprav a informuje SVJ o situaci i o následných opatřeních.
Všechny havárie a mimořádné události dokumentujeme v CAFM systému, včetně fotodokumentace, časových záznamů, auditní stopy a technických detailů. Při zásazích využíváme provozní dokumentaci technologií (např. MaR – měření a regulace, tlakové a vodovodní systémy, EPS/SHZ) a postupujeme v souladu s havarijním plánem objektu.
Sledujeme také incidenty spojené s EVSE (nabíjecími stanicemi pro elektromobily), kamerovým systémem (CCTV), přístupovým systémem (ACS) i dalšími technologiemi. Události vyhodnocujeme pomocí root-cause analýzy (RCA) a navrhujeme preventivní opatření, která snižují pravděpodobnost opakování a zvyšují bezpečnost a spolehlivost provozu.
Řešení pojistných událostí a komunikace s pojišťovnou
V případě pojistné události za vás zajišťujeme kompletní komunikaci s pojišťovnou – od nahlášení škody přes sběr a přípravu dokumentace až po kontrolu provedených oprav a finální uzavření případu. Řešíme škody způsobené vodou, požárem, povětrnostními jevy, vandalismem nebo závadami technologií.
Zajistíme fotodokumentaci, odborné posouzení rozsahu škody, komunikaci s likvidátorem a koordinaci prací s dodavateli. Kontrolujeme nastavení pojistných smluv, pojistné limity, spoluúčasti a soulad s pojistnými podmínkami.
Škody evidujeme v CAFM systému, včetně auditní stopy a časové osy události. Využíváme metodiky loss adjustingu a ověřujeme správnost nákladů dle TCO (Total Cost of Ownership), aby SVJ získalo maximální možné plnění a proces byl zpracován rychle, správně a transparentně.
Řešení garančních závad a reklamací po výstavbě
U novostaveb zastupujeme SVJ při řešení garančních závad a reklamací vůči developerovi. Zajišťujeme odborné posouzení zjištěných nedostatků, připravujeme technická stanoviska, vadopisy, reklamační protokoly a koordinujeme harmonogram jejich odstranění. Sledujeme komunikaci s developerem, kontrolujeme kvalitu provedených oprav a dbáme na to, aby byly všechny závady společných částí domu i pozemku vyřešeny v rámci záručních lhůt a bez zbytečných komplikací pro vlastníky.
Součástí naší práce je také kontrola dokumentace z výstavby (projekt, předávací protokoly, kolaudační podklady), evidence závad v CAFM systému, dohled nad termíny a ověřování, zda jsou provedené opravy v souladu s projektovou dokumentací, technickými normami a smluvními závazky developera. Naším cílem je, aby reklamace proběhly rychle, transparentně a ve prospěch SVJ.
Dlouhodobý plán údržby a investic pro váš dům
Připravujeme dlouhodobý plán údržby a investic (LTC plán), který vychází z technického stavu domu, očekávané životnosti jednotlivých prvků, výsledků technického auditu i legislativních požadavků. Tento plán obsahuje priority oprav, časový harmonogram, předpokládané náklady (CAPEX / OPEX) i návrhy modernizací v následujících letech.
Součástí je také vyhodnocení rizik, doporučení k prediktivní údržbě a analýza prvků s nejvyšší pravděpodobností poruchy. Díky přesnému plánování může SVJ lépe řídit své finanční rezervy, předcházet náhlým výdajům a rozhodovat o investicích s dostatečným předstihem a jasnou vizí.
Proč si vybrat právě nás?
AVEMA zajišťuje technickou správu domů s důrazem na odbornost, prevenci a transparentní řízení nákladů. Naši Facility Manageři se řídí metodikou IMFA, mají praxi v bytových domech i novostavbách a přinášejí systematický dohled nad technologiemi, dokumentací i dodavateli. Díky proaktivní údržbě, kontrole smluv a revizí, hlídání SLA a důsledné legislativní shodě udržujeme dům v bezpečném a stabilním provozu – s méně haváriemi a lépe řízenými náklady SVJ.
Po předání všech potřebných dokumentů a prohlídce objektu připravíme audit stavu, mapu rizik a návrh plánu údržby i úspor pro vaše SVJ.
Kontaktujte nás na emailu technici@avema.cz, nebo volejte na mobil +420 775 517 937